Valoración de Bienes Raíces

Hay tres enfoques para valorar bienes inmuebles: (a) enfoque de ventas comparables, un método de valoración relativa, (b) enfoque de ingresos, un método basado en el valor del dinero en el tiempo, que incluye el (i) método de capitalización directa y (ii) efectivo descontado método de flujo, y (c) enfoque de costo, que valora los bienes inmuebles a su costo de reposición.

Como cualquier otro activo, el valor inmobiliario debe corresponder a su capacidad de generar flujos de caja futuros. El enfoque más sencillo para valorar una propiedad es basarlo en el valor realmente asignado a otras propiedades en el mercado, es decir, el enfoque de ventas comparables . Sin embargo, debido a que no hay dos propiedades iguales y existen diferencias significativas entre las propiedades, este enfoque no es apropiado para todas las propiedades y debe usarse con precaución. Un enfoque teóricamente más sólido es aquel en el que estimamos el potencial de flujo de efectivo real de la propiedad y valoramos la propiedad al valor presente de los flujos de efectivo futuros, es decir, el enfoque de ingresos . Cuando no hay transacciones de mercado comparables disponibles y es difícil pronosticar correctamente los flujos de efectivo futuros, elSe puede utilizar el enfoque de costo que valora una propiedad a su costo de reposición.

Enfoque de ventas comparables

El enfoque de ventas comparables es un método de valoración relativa. Al igual que descubrimos múltiplos de precios para diferentes acciones, es decir, relación precio/ganancias (relación P/E), relación precio/valor contable (relación P/B), etc., en el enfoque de ventas comparables, identificamos transacciones pasadas de propiedades comparables y utilizarlos como punto de referencia para determinar el valor de nuestra propiedad.

El enfoque de ventas comparables implica los siguientes pasos:

• Identificar transacciones de mercado reales en el pasado reciente de propiedades comparables. Las transacciones comparables deben ser similares en términos de ubicación, tamaño de la propiedad, naturaleza de la propiedad (residencial frente a comercial), tamaño del arrendatario (ya sea un arrendatario o múltiples arrendatarios), duración típica del arrendamiento (es decir, a corto plazo frente a largo plazo, etc.).
• Encontrar múltiplos de precio para las propiedades en función de alguna característica de la propiedad que deriva el valor de la propiedad. Implica dividir el valor de la propiedad por, digamos, su área cubierta, número de apartamentos, etc.
• Los múltiplos derivados de transacciones comparables luego se multiplican con la misma característica de la propiedad para llegar a un valor estimado, es decir, el valor por pie cuadrado debe multiplicarse por el área de la propiedad en pies cuadrados para encontrar el valor.

enfoque de ingresos

El enfoque de ingresos es un método de valoración absoluta. Hay dos variantes del enfoque de ingresos: el enfoque de capitalización directa más simple y el método de flujo de efectivo descontado más avanzado.

El método de capitalización directa valora una propiedad como una perpetuidad, es decir, un flujo infinito de flujos de efectivo. Es similar al modelo de crecimiento de Gordon (el modelo de descuento de dividendos).

El valor de una propiedad bajo el enfoque de capitalización directa se puede calcular utilizando la siguiente fórmula:

$$ \text{V}=\frac{\text{NOI}}{\text{c}\ -\ \text{g}} $$

Donde,
NOI es el ingreso operativo neto anual,
c es la tasa de capitalización y
g es la tasa de crecimiento anual.

El enfoque de flujo de efectivo descontado pronostica el ingreso operativo neto (NOI) para el futuro previsible al pronosticar individualmente las partidas de ingresos y gastos, encontrar un valor de reversión, es decir, el valor terminal al final del período previsible inicial y luego descontar todos los flujos de efectivo futuros usando el Tarifa de regreso requerida. La tasa de rendimiento requerida es una tasa de descuento que captura correctamente el riesgo de la propiedad.

La siguiente es la fórmula para el enfoque de flujo de caja descontado:

$$ \text{V}=\frac{{\text{NOI}} _ \text{1}}{{(\text{1}+\text{r})}^\text{1}}+\ fracción{{\text{NOI}} _ \text{2}}{{(\text{1}+\text{r})}^\text{2}}+\text{…}+\frac {{\text{NOI}} _ \text{n}}{{(\text{1}+\text{r})}^\text{n}}+\frac{\text{RV}}{{ (\text{1}+\text{r})}^\text{n}} $$

Donde
NOI ₁ , NOI ₂ y NOI _n son los ingresos operativos netos en el primer, segundo y enésimo período,
RV es el valor de reversión (valor terminal) y
r es la tasa de rendimiento requerida.

El RV se puede estimar utilizando el enfoque múltiple o el enfoque de capitalización directa.

Enfoque de costo

El enfoque del costo valora una propiedad a su costo de reposición, es decir, el costo en que se incurrirá en la reconstrucción de la propiedad. El valor de una propiedad según este enfoque es igual al valor de mercado del terreno en el que se construye más el costo de construcción de una propiedad similar a los precios actuales.

Este enfoque tiene una gran debilidad teórica porque determina el valor de una propiedad totalmente nueva que puede tener menores costos de reparación y mantenimiento en comparación con una propiedad antigua.

Ejemplo

Usted es propietario de un complejo de apartamentos residenciales de 3 habitaciones de 50 unidades en Toronto con un área total de 50,000 pies cuadrados. Llamémoslo Propiedad Y.

La tasa de ocupación promedio es del 90% y el alquiler mensual promedio es de CAD 8,000 y se espera que crezca un 7% cada año en el futuro previsible, es decir, los primeros 5 años. El 6% de los ingresos nunca se recauda. Los costos operativos mensuales representan el 20% de los ingresos en el primer año y se espera que crezcan en línea con el Índice de Precios al Consumidor (IPC), digamos un 3% anual. El costo del seguro es del 3% de la capacidad. Otros ingresos por año ascienden a $ 500,000 y se espera que se mantengan constantes durante los próximos 5 años. Los impuestos sobre la propiedad son del 5% y el impuesto sobre la renta es del 20%.

Durante el año pasado, se vendieron tres edificios de apartamentos dentro de un área de un kilómetro cuadrado: el edificio A tenía un área cubierta total de 25,000 pies cuadrados, tenía 30 unidades y se vendió por $40 millones; El edificio B tenía un área de 70,000 pies cuadrados, 60 unidades y estaba valorado en $70 millones y el edificio C tenía un área de 60,000 pies cuadrados, 42 apartamentos y se vendió en $55 millones.

El valor de mercado del terreno es de $30 millones y se necesitaron $20 millones para construir el edificio hace 10 años. Suponiendo que la inflación de los últimos 10 años sea del 2,5% en promedio.

Durante los últimos 3 años, las propiedades comparables se valoraron con base en una tasa de capitalización del 10%. Suponga que un crecimiento promedio neto en NOI es del 5% a los efectos del método de capitalización directa para siempre.

Calcule un límite inferior y superior para el valor de la propiedad en función de los métodos de valoración de bienes raíces más populares. La tasa de rendimiento requerida teniendo en cuenta el riesgo es del 11%.

Enfoque de ventas comparables

El enfoque de ventas comparables es el método más simple, aunque es imposible encontrar una propiedad perfectamente comparable. La siguiente tabla muestra cómo se puede aplicar el enfoque de ventas comparables a la Propiedad Y:

Método de capitalización directa

A los efectos del método de capitalización directa, primero debemos calcular el ingreso operativo neto (NOI) en el año 1:

Dada una tasa de capitalización del 10% determinada como la proporción promedio del NOI al valor de la propiedad de propiedades comparables y una tasa de crecimiento del 5%, el valor de la propiedad bajo el enfoque de capitalización directa equivale a CAD 67,532 millones:

$$ \text{V}=\frac{\text{\$3,376,600}}{\text{10%}-\text{5%}}=\text{\$67,532,000} $$

Método de flujo de caja descontado

Para aplicar el enfoque de flujo de efectivo descontado, necesitamos calcular el NOI futuro al pronosticar cada elemento de línea en el cálculo del NOI, encontrar un valor terminal y luego descontar ese flujo de efectivo futuro al tiempo 0 usando la tasa de retorno requerida.

La siguiente tabla muestra el NOI pronosticado:

El valor de reversión, es decir, el valor terminal, se calcula utilizando la fórmula del método de capitalización directa:

$$ \text{V}=\frac{{\rm \text{NOI}} _ \text{5}\times(\text{1}+\text{g})}{\text{r}-\ texto{g}}=\frac{\text{\$4,428,889}\times(\text{1}+\text{5%})}{\text{11%}-\text{5%}}=\text {\$77,505,550} $$

Enfoque de costo

El valor bajo el enfoque de costo es igual al valor de mercado del terreno más el costo de construcción del edificio en dólares de hoy. El valor de mercado del terreno es de $30 millones y el valor actual del costo de construcción se puede determinar ajustando el costo histórico por inflación.

$$ \text{V}=\text{L}+\text{C}=\text{\$30 millones}\ +\text{\$20 millones}\times{(\text{1}+\text{2.5 %})}^{\text{10}}=\text{\$55,60 millones} $$