Tasa de capitalización

En el análisis de inversiones inmobiliarias, la tasa de capitalización (abreviatura de tasa de capitalización) es igual a la relación entre los ingresos operativos netos y el valor de la propiedad. Las tasas de capitalización de propiedades comparables se utilizan para descontar los ingresos operativos netos de una propiedad para llegar a su valor intrínseco.

Al igual que cualquier otra inversión, los bienes raíces se valoran al valor presente de sus flujos de efectivo futuros. Hay dos métodos utilizados para valorar bienes inmuebles: método de capitalización directa y método de flujos de efectivo descontados. En el método de capitalización directa, el flujo de ingresos de una propiedad medido por el ingreso operativo neto se considera una perpetuidad y el valor de la propiedad es igual al NOI dividido por una tasa de descuento.

Fórmula

El valor de la propiedad en el método de capitalización directa se determina utilizando la fórmula para el valor presente de la perpetuidad:

$$ \text{Valor}=\frac{\text{NOI}}{\text{r}} $$

r arriba es la tasa de capitalización y NOI significa ingreso operativo neto. Incorpora inherentemente la tasa de crecimiento de NOI en el cálculo. La tasa de capitalización r es igual a la tasa de descuento i menos la tasa de crecimiento g.

Al reorganizar la ecuación anterior, obtenemos la expresión matemática para r:

$$ \text{r}=\frac{\text{NOI}}{\text{Valor}} $$

La tasa de capitalización r se determina con base en la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) y el valor de propiedades comparables. NOI es igual a los ingresos de la propiedad menos todos los gastos operativos tales como reparaciones y mantenimiento, seguros, impuestos sobre la propiedad, servicios públicos, etc. el valor de la propiedad y la tasa de capitalización.

Las tasas máximas utilizadas para valuar una propiedad deben provenir de transacciones de propiedad que sean muy similares a la propiedad que se está valuando en términos de ubicación, tamaño, naturaleza de la propiedad (residencial o comercial), plazo de arrendamiento (corto o largo plazo). plazo), antigüedad, es decir, si se identifican costos de renovación y mejora, etc.

Ejemplo

Dados los siguientes datos, valore la Propiedad A utilizando la tasa de capitalización derivada de la información disponible para las ventas de la Propiedad B y C, la que sea más apropiada.

La Propiedad B se parece más a la Propiedad A que a la Propiedad C, por lo tanto, debemos valorar la Propiedad A utilizando la tasa de capitalización derivada del valor y la información NOI de la Propiedad B.

$$ \text{Tasa de capitalización de la propiedad B}\ (\text{r} _ \text{B})\\=\frac{{\rm \text{NOI}} _ \text{B}}{\text{ V} _ \text{B}}=\frac{\text{\$2 millones}}{\text{\$25 millones}}=\text{8%} $$

$$ \text{Valor de la Propiedad A}\ (\text{V} _ \text{A})\\=\frac{{\rm \text{NOI}} _ \text{A}}{\text{ r} _ \text{B}}=\frac{\text{\$1 millón}}{\text{8%}}=\text{\$12,5 millones} $$

La tasa de capitalización utilizada anteriormente se puede ajustar hacia arriba o hacia abajo considerando las diferencias entre la propiedad comparable (es decir, la Propiedad B) y la propiedad que se está valuando (es decir, la Propiedad A).