La relación entre la deuda y los ingresos es la proporción de los ingresos de una persona que se destina al servicio de la deuda. Se calcula dividiendo los pagos mensuales de la deuda por el ingreso bruto mensual multiplicado por 100.
La relación entre deuda e ingresos es uno de los criterios que utilizan los prestamistas para evaluar el nivel de deuda actual de una persona en relación con los ingresos y determinar si puede asumir deudas adicionales. Una relación deuda-ingreso más baja es mejor y viceversa.
Hay dos variantes de la relación deuda-ingresos: (a) la relación deuda-ingreso inicial (también llamada relación de vivienda) y (b) la relación deuda-ingreso final (o relación deuda-ingreso total).
La FHA especifica un umbral (actualmente del 43 %) para la relación entre la deuda y los ingresos que, por lo general, debe cumplir para obtener una hipoteca calificada.
Fórmula
La relación entre la deuda inicial y los ingresos (es decir, la relación de vivienda) se calcula utilizando la siguiente fórmula:
$$ \text{Proporción de vivienda}=\frac{\text{Pagos mensuales de hipoteca}}{\text{Ingreso bruto mensual}} $$
Los pagos mensuales de la hipoteca incluyen el pago mensual de la hipoteca y las tarifas de seguro asociadas.
La relación entre la deuda total y los ingresos (el DTI back-end) se puede calcular utilizando la siguiente fórmula:
$$ \text{Relación entre deuda e ingresos}=\frac{\text{Pagos mensuales de deuda}}{\text{Ingreso bruto mensual}} $$
Los pagos de deuda mensuales son los pagos de deuda que se repiten cada mes en todos los préstamos. Estos incluyen el pago de hipotecas (tanto la parte principal como la de intereses), préstamos para automóviles, pago mínimo en tarjeta de crédito, etc. También incluye cualquier otra obligación de pago recurrente, como pagos de manutención infantil, etc.
El ingreso bruto mensual es el ingreso mensual antes de impuestos y cualquier otra deducción.
El DTI de back-end es mayor o igual que el DTI de front-end.
Ejemplo
En julio de 20X3, Alex Noriega ganó $5000 en ingresos brutos mensuales. Durante el mes pagó $900 a cuenta de su hipoteca ($300 de interés y $600 de amortización de capital), pago mínimo mensual en tarjeta de crédito de $200, impuesto predial de $80, cuota de préstamo de auto de $300. Además, contribuyó con $200 a una organización benéfica y pagó un anticipo de $500 a un vendedor de muebles para la producción de muebles personalizados. Encuentre su relación deuda-ingreso.
Los pagos recurrentes mensuales en este escenario suman hasta $1480 [= $900 + $200 + $80 + $300]. La contribución a la caridad y el anticipo para muebles son pagos no recurrentes que no están relacionados con préstamos, por lo que se excluyeron.
$$ \text{Relación entre deuda e ingresos}=\frac{\text{\$1,480}}{\text{\$5,000}}=\text{29.6%} $$
Alex tiene una relación entre deuda e ingresos relativamente baja, lo cual es bueno porque le permite recaudar financiamiento adicional fácilmente si es necesario.