Préstamo a valor

La relación préstamo-valor es la relación entre el saldo de capital del préstamo y el valor de mercado del activo utilizado para garantizar el préstamo. Es un factor importante utilizado por los prestamistas para decidir si aprobar o no un préstamo.

Digamos que ha visto una propiedad que vale $ 1 millón y desea comprarla con $ 250,000 de sus propios ahorros y obtener una hipoteca de tasa fija del 5% para el resto, es decir, $ 750,000 que requiere que pague $ 4,026 por mes. La relación entre el saldo de su préstamo y el valor es del 75 % y se calcula dividiendo el saldo del préstamo de $750 000 por el valor de la propiedad de $1 000 000.

Los prestamistas consideran la relación LTV de una hipoteca junto con otros factores como su nivel de ingresos, puntaje crediticio, etc. Una relación préstamo-valor alta es riesgosa para el prestamista porque el colchón entre el valor de la garantía y la obligación del préstamo es delgado. Cualquier movimiento adverso en las tasas de interés y los valores inmobiliarios puede eliminar la diferencia entre el saldo del préstamo y el valor de la propiedad. Esta es la razón por la que los prestamistas pueden exigir a los propietarios que obtengan un seguro si la relación préstamo-valor es superior a un determinado umbral, que es del 80 % en la mayoría de los casos.

Fórmula

La relación préstamo-valor se puede calcular utilizando la siguiente fórmula:

$$ \text{Proporción de préstamo a valor}=\frac{\text{Saldo pendiente de préstamo}}{\text{Valor de la propiedad}} $$

Puede calcular su equidad en una propiedad de la siguiente manera:

$$ \text{Equidad}=\text{1}-\text{LTV} $$

Su LTV puede fluctuar a medida que el saldo pendiente de su préstamo disminuye a medida que paga el préstamo y debido a cambios en el valor de mercado de la propiedad. Esto daría lugar a la fluctuación correspondiente en su capital. De hecho, en una situación de crisis, su capital puede volverse negativo, lo que significa que tiene que pagar en efectivo al vender la propiedad.

Es posible que le interese calcular su relación combinada de préstamo a valor, que es la relación entre el saldo pendiente de todos sus préstamos y el valor de mercado de toda su propiedad.

Ejemplo

Consideremos el ejemplo anterior. Debido a que el saldo inicial del préstamo era de $750,000 y el valor de la propiedad era de $1 millón, la relación entre el préstamo y el valor inicial era del 75 %. ¿Cuál sería su relación préstamo-valor (a) al final del 3er año cuando el valor de la propiedad ha bajado un 30%, y (b) al final del 10mo año cuando el valor de la propiedad es de $1.1 millones

Recuerde que una hipoteca de tasa fija es una anualidad, por lo que el saldo pendiente de su hipoteca en un momento determinado es el valor actual de los pagos restantes de su hipoteca. Al final del tercer año, tiene 324 (es decir, 27 años en 12 meses por año) pagos hipotecarios pendientes de $4,026 cada uno. Esto se traduce en un saldo hipotecario pendiente de $715 077 (es decir, PV (5 %/12 324,-4026) usando Excel). Su propiedad ha bajado a $ 700,000 registrando una caída del 30% en el valor. Por lo tanto, la relación entre el préstamo y el valor es del 102,15 %, lo que demuestra que debe más que el valor actual de su propiedad.

Al final del décimo año, el saldo pendiente de su hipoteca es de $610 065 y el valor de su propiedad es de $1,1 millones, lo que da como resultado un LTV del 55,46 %.