Según la NIIF 16, el plazo del arrendamiento es igual al período no cancelable durante el cual el arrendatario tiene derecho a usar el activo subyacente junto con los períodos cubiertos por una opción de extensión que el arrendatario ejercerá con certeza razonable y una opción de terminación con certeza razonable. no hacer ejercicio
El plazo del arrendamiento comienza en la fecha de inicio, la fecha en la que el arrendador pone el activo subyacente a disposición del arrendatario, y se encuentra entre el período no cancelable y el período exigible. Incluye los períodos libres de alquiler proporcionados por el arrendador al arrendatario.
Período no cancelable y período exigible
El período no cancelable de un arrendamiento es el período mínimo durante el cual (al menos) el arrendatario debe continuar el arrendamiento. Es el período durante el cual no se puede rescindir el contrato de arrendamiento sin incurrir en una penalización más que insignificante.
El período exigible de un contrato de arrendamiento es el límite máximo en el plazo del contrato de arrendamiento. Se refiere al período más largo por el cual es válido un contrato de arrendamiento. Es el período durante el cual el arrendatario o tanto el arrendatario como el arrendador tienen derecho a continuar el arrendamiento. En el contexto de los arrendamientos, la exigibilidad se define con referencia a la economía general y no solo a las disposiciones legales. Significa que incluso si el contrato permite tanto al arrendatario como al arrendador rescindir un contrato de arrendamiento, pero no tendría sentido económico que al menos una de las partes lo hiciera, el período de ejecución se considera más largo que el período de ejecución contractual/legal. .
Opciones de extensión y terminación
En la fecha de inicio, un arrendatario evalúa todos los factores económicos que crean un incentivo para extender o no rescindir un contrato de arrendamiento. Reevalúa la probabilidad de ejercicio de tales opciones siempre que haya un evento significativo o un cambio en las circunstancias que estén (a) bajo el control del arrendatario, y (b) afecte la probabilidad de que el arrendatario ejerza o no una opción. El plazo del arrendamiento se revisa cada vez que se ejerce o caduca una opción.
Cuando solo el arrendador tiene una opción de rescisión, se ignora y el arrendatario incluye el período cubierto por la opción de rescisión en el plazo del arrendamiento. Sin embargo, si solo el arrendatario puede rescindir, se debe considerar el período cubierto por la opción de rescisión al determinar el plazo del arrendamiento.
Factores que afectan el ejercicio de las opciones de extensión/terminación
Los factores que afectan la evaluación del ejercicio de las opciones de extensión y terminación incluyen:
- Atractivo de los términos disponibles bajo las opciones en comparación con el mercado, tales como pagos de arrendamiento durante el período opcional, multas por terminación del arrendamiento y garantías de valor residual;
- Importancia de las mejoras realizadas o que se espera que realice el arrendatario;
- Costos en los que se incurrirá por la rescisión, como costos de negociación, costos de reubicación, costos de identificación e integración de otro activo subyacente, o multas por rescisión y costos similares, incluidos los costos en los que se incurrirá al devolver el activo subyacente a la condición o ubicación especificada;
- Importancia del activo subyacente para las operaciones de la empresa; y
- Cualquier condición adjunta al ejercicio de las opciones y la probabilidad de que esas condiciones existan.
Al hacer la evaluación, una entidad necesita mirar su práctica pasada con respecto al ejercicio de las opciones de terminación y extensión. Generalmente, si el período no cancelable es corto, existe una mayor probabilidad de que el arrendatario tenga que extender el arrendamiento.
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