NIC 40 Propiedades de Inversión

La propiedad de inversión es una propiedad (terreno o edificio) que se mantiene con el propósito de obtener rentas o plusvalías o ambas. La NIC 40 prescribe el tratamiento contable de las propiedades de inversión. Sin embargo, no se aplica a los activos biológicos y las reservas minerales.

Clasificación: propiedad de inversión vs propiedad administrada por el propietario

Se requiere que una propiedad de inversión se clasifique por separado de la propiedad ocupada por el dueño porque sus características de flujos de efectivo son diferentes de las características de flujos de efectivo de otros activos de una entidad. Los ejemplos de propiedades de inversión incluyen terrenos mantenidos para la apreciación del capital, un edificio alquilado en virtud de un arrendamiento operativo, etc.

Si un activo tiene un componente que se mantiene para obtener rentas o plusvalías y un componente que se utilizará en la producción, etc., contabiliza los componentes por separado si esos componentes pueden venderse por separado. De lo contrario, todo el activo se clasifica como propiedad de inversión solo si el componente de producción es insignificante. Si una entidad proporciona servicios auxiliares relacionados con una propiedad que son insignificantes, la propiedad puede tratarse como una propiedad de inversión; de lo contrario, debe clasificarse como una propiedad administrada por el propietario.

Reconocimiento y medida

Una propiedad de inversión se reconoce solo cuando es probable que fluyan beneficios económicos a la entidad y los costos pueden medirse con fiabilidad.

Una propiedad de inversión propia se mide inicialmente al costo (que incluye los costos de transacción iniciales), mientras que una propiedad de inversión obtenida como un activo por derecho de uso se contabiliza según la NIIF 16.

Los costos no incluyen los costos de puesta en marcha (a menos que sean parte integral de la preparación del activo para su uso), las pérdidas operativas, el desperdicio anormal, el costo de intereses debido al pago diferido, etc.

Cuando una propiedad de inversión se adquiere en una transacción de intercambio que no carece de sustancia comercial y donde el valor razonable puede determinarse, se reconoce un activo por el valor razonable. Si los valores razonables tanto del activo entregado como del activo adquirido pueden determinarse, se prefiere el valor razonable del activo entregado.

Después del reconocimiento inicial, una entidad debe elegir el modelo del costo o el modelo del valor razonable y aplicarlo a todas sus propiedades de inversión. Sin embargo, una entidad puede elegir entre el modelo del costo y el modelo del valor razonable para propiedades de inversión vinculadas a pasivos independientemente de todas las demás propiedades de inversión.

Modelo de valor razonable vs modelo de costo

Si una entidad elige el modelo del valor razonable después del reconocimiento inicial, lo aplica a todas sus propiedades de inversión excepto a los activos para los cuales puede concluir (en el reconocimiento inicial) que el valor razonable no puede determinarse de forma fiable. Bajo el modelo de valor razonable, cualquier cambio en el valor razonable se refleja en la utilidad o pérdida. Un arrendatario mide el valor razonable del activo por derecho de uso, y no el activo subyacente.

Si una entidad elige el modelo del costo, mide la propiedad de inversión de acuerdo con la NIC 16 (si es propiedad), la NIIF 16 (si está arrendada) o la NIIF 5 (si cumple con los criterios de reconocimiento de activos mantenidos para la venta).

Transferencias entre propiedades de inversión, propiedad ocupada por el propietario e inventarios

Una entidad transfiere un elemento hacia o desde una propiedad de inversión solo si hay un cambio en el uso (no solo un cambio en las intenciones de la administración).

En el caso del modelo de costo, no hay cambio en el valor en libros de un elemento si la transferencia se realiza entre propiedades de inversión, propiedad ocupada por el propietario e inventarios. Sin embargo, en el caso del modelo de valor razonable cuando se realiza una transferencia desde:

• Propiedad de inversión a propiedad ocupada por el propietario o inventarios, el valor razonable de cierre se convierte en el costo atribuido del artículo.
• Propiedad ocupada por el propietario contabilizada según la NIC 16 o la NIIF 16, cualquier depreciación y pérdidas por deterioro se reconocen y se aplica el modelo de revaluación según la NIC 16 para contabilizar la diferencia entre el valor en libros y el valor razonable en la fecha de transferencia.
• Inventarios a propiedades de inversión, cualquier diferencia entre el valor en libros y el valor razonable se reconoce en resultados.

Enajenaciones de inversiones inmobiliarias

Una propiedad de inversión se da de baja cuando se enajena o se retira permanentemente del uso. Cualquier ganancia o pérdida que surja de la baja en cuentas se reconoce en resultados (a menos que se trate de una transacción de venta con arrendamiento posterior según la NIIF 16). Cualquier reclamación recibida de terceros relacionada con una propiedad de inversión deteriorada o perdida se reconoce en resultados.

Divulgación

La norma establece amplios requisitos de divulgación para las propiedades de inversión dependiendo de si se aplica el modelo del costo o el modelo del valor razonable. Aunque los requisitos de divulgación son similares a los requeridos en el caso de propiedades ocupadas por sus dueños, estos difieren significativamente.