Hipoteca de tasa ajustable

Una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) es una hipoteca en la que la tasa de interés generalmente se fija durante algunos años iniciales, pero varía según cierto índice, como LIBOR, tasa de fondos federales, etc. durante el resto del plazo de la hipoteca. Las obligaciones de pago mensual de un prestatario aumentan cuando las tasas de interés del mercado son altas y viceversa.

Una hipoteca es un préstamo de amortización, es decir, un préstamo que requiere que el prestatario haga pagos periódicos iguales que comprenden tanto el pago de intereses como el pago de capital. El saldo del principal de la hipoteca se reduce con cada pago. El saldo pendiente de una hipoteca es igual al valor presente de los pagos periódicos restantes descontados a la tasa de interés de la hipoteca.

En una hipoteca de tasa fija, la tasa de interés es fija por el plazo de la hipoteca. Los pagos mensuales también son fijos y, por lo tanto, más manejables. Además, el prestatario está seguro de que el saldo pendiente de la hipoteca se reducirá con cada pago periódico. Sin embargo, este no es el caso de la hipoteca de tasa ajustable. Si bien los pagos periódicos pueden fijarse por, digamos, dos años iniciales en un ARM, pueden aumentar o disminuir en el futuro según las tasas de interés del mercado. Los pagos periódicos de intereses y el saldo pendiente de la hipoteca aumentan (disminuyen) con el aumento (disminución) de las tasas de interés del mercado.

Un contrato de hipoteca de tasa ajustable especifica muchos términos importantes, como la frecuencia de ajuste, el tope de tasa, el tope de ajuste de tasa, etc.

Ejemplo

Compró una casa por $600 000 el 1 de enero de 20X5 pagando el 10 % de sus propios ahorros y financiando el resto con una hipoteca a 15 años 5/1-ARM que requería un interés del 3,5 % anual compuesto y pagado trimestralmente. Posteriormente, la tasa se ajusta trimestralmente a una tasa de referencia más 2,5%. 5/1-ARM significa que la tasa de interés fija inicial prevalecerá en los primeros cinco años. Posteriormente, se ajustará una vez al año.

Los cálculos a continuación se basan en la fórmula del valor presente de una anualidad ordinaria.

Los pagos trimestrales que debes realizar en los primeros cinco años ascienden a $11,607 como se calcula a continuación:

$$ \text{PMT}=\frac{\text{\$600,000}\times(\text{1}-\text{10%})}{\frac{\text{1}-{(\text{1 }+\frac{\text{3,5%}}{\text{4}})}^{-\text{15}\times\text{4}}}{\frac{\text{3,5%}}{ \text{4}}}}=\text{\$11,607} $$

Usted encuentra que el pago trimestral es bastante asequible. Después de los primeros cinco años, el saldo pendiente de su hipoteca es igual al valor actual de los pagos trimestrales de su hipoteca durante los próximos 10 años:

$$ \text{PV}=\text{\$11,607}\times\frac{\text{1}-{(\text{1}+\frac{\text{3.5%}}{\text{4}} )}^{-\text{10}\times\text{4}}}{\frac{\text{3.5%}}{\text{4}}}=\text{\$390,301} $$

Al final del quinto año, el banco central aumentó drásticamente las tasas de interés. La tasa de referencia ronda el 6%. Su banco ajusta la tasa hipotecaria al 7% (es decir, la tasa de índice del 6% más el diferencial del 1%). Con la nueva tasa, su pago trimestral equivale a $13,450:

$$ \text{PMT}=\frac{\text{\$390,301}}{\frac{\text{1}-{(\text{1}+\frac{\text{7%}}{\text{ 4}})}^{-\text{10}\times\text{4}}}{\frac{\text{7%}}{\text{4}}}}=\text{\$13,650} $ ps

Su pago de intereses trimestrales ha aumentado un 15 %, lo que ha estirado sus finanzas. Cuanto mayor sea el aumento de las tasas de interés de mercado, más pronunciado será el shock de pago. Si el aumento en las tasas va acompañado de una caída en los precios de los bienes raíces, es posible que no pueda refinanciar y que tenga que enfrentarse a una ejecución hipotecaria.

Sin embargo, en un universo paralelo, el banquero central cree en la relajación cuantitativa. La tasa de referencia se ha reducido a solo el 1 % y la tasa de su hipoteca es de solo el 2 %. Su pago mensual será de solo $10,710:

$$ \text{PMT}=\frac{\text{\$390,301}}{\frac{\text{1}-{(\text{1}+\frac{\text{2%}}{\text{ 4}})}^{-\text{10}\times\text{4}}}{\frac{\text{2%}}{\text{4}}}}=\text{\$10,710} $ ps

Una hipoteca de tasa ajustable es una espada de doble filo. Es dulce cuando las tasas de interés bajan y letal cuando suben. Sin embargo, las tasas de interés fijas iniciales más bajas pueden hacer que sobreestime su apetito de pago periódico.