Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces

Los fondos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) son sociedades de inversión cuyas acciones cotizan en bolsa y cuya función principal es poseer y operar bienes inmuebles que generen ingresos. Permiten a los inversores obtener una exposición líquida, fiscalmente eficiente y bien diversificada a bienes inmuebles.

Los bienes inmuebles suelen tener unidades de gran tamaño, lo que dificulta que los pequeños inversores las agreguen a sus carteras. Incluso si su cartera de inversiones es lo suficientemente grande, no pueden diversificar su tenencia de bienes inmuebles por su cuenta con referencia al tipo y ubicación de bienes inmuebles. Además, la propiedad directa de bienes raíces no es eficiente porque requiere una gestión activa significativa. Los REIT cierran esta brecha al permitir que los inversionistas individuales agrupen recursos para invertir en una variedad de propiedades inmobiliarias.

Los REIT ayudan a los inversores a evitar la doble imposición, pero deben cumplir ciertos requisitos establecidos por el IRS, la agencia tributaria de los EE. UU. Para mantener la exención de impuestos, siendo principal la obligación de pagar el 90% de sus ingresos a sus partícipes.

Tipos de REIT

Los REIT generalmente se especializan en un segmento de bienes raíces como casas, hoteles, almacenes, etc. o una ubicación. Esto permite a un inversor estructurar mejor su cartera de inversiones al obtener la exposición adecuada a los segmentos constituyentes del mercado inmobiliario. Hay REIT minoristas, REIT residenciales, REIT de oficinas, REIT de hoteles, REIT de atención médica, etc. cuyas inversiones son únicamente en centros comerciales, viviendas, edificios de oficinas, hoteles y hospitales, respectivamente.

Con respecto a la naturaleza de su tenencia de inversión (es decir, acciones frente a deuda), existen tres categorías principales de REIT: REIT de acciones, REIT hipotecarios y REIT híbridos.

REIT de renta variable

Los REIT de renta variable son fondos de inversión inmobiliarios que obtienen participación accionaria en propiedades y sus ingresos provienen de la diferencia entre los ingresos por alquiler de las propiedades, los costos incurridos en su administración y los costos financieros asociados. Los REIT de renta variable son los más populares.

REIT hipotecarios

Los REIT hipotecarios son REIT que tienen hipotecas o valores respaldados por hipotecas y sus ingresos se componen de los intereses ganados en esas hipotecas. Las hipotecas son préstamos adelantados a los propietarios de bienes inmuebles que están respaldados por la propiedad inmobiliaria comprada o construida utilizando los préstamos.

REIT híbridos

Como su nombre lo indica, los REIT híbridos son fondos de inversión en bienes raíces que obtienen participación de propiedad en bienes raíces y también obtienen exposición del lado de la deuda al mercado de bienes raíces al invertir en valores respaldados por hipotecas, etc. los ingresos y los ingresos por intereses.

Valoración de los REIT

Los REIT se comportan como acciones porque pagan dividendos periódicos y representan un interés residual en bienes inmuebles, por lo que pueden valorarse utilizando enfoques utilizados para la valoración de acciones con algunas modificaciones.

Los tres enfoques más comunes que se utilizan para valorar los REIT incluyen (a) el enfoque del valor liquidativo, (a) el enfoque de valoración relativa utilizando las relaciones P/FFO y P/AFFO y (c) el enfoque de flujo de efectivo descontado.

enfoque NAV

El enfoque del valor liquidativo es un enfoque popular en el que el valor liquidativo por acción se calcula utilizando la siguiente fórmula:

$$ \text{NAVPS}=\frac{\text{V} _ \text{A}-\text{V} _ \text{D}}{\text{n}} $$

Donde VA es el valor de mercado de los activos, VD es el valor de mercado de la deuda y n es el número medio ponderado de acciones. Si el valor de mercado de la deuda no es directamente observable, se puede calcular capitalizando el ingreso operativo neto (NOI) en función de una tasa de capitalización adecuada.

Valoración relativa: FFO y AFFO

En lugar de la relación precio-ganancias (P/E), los REIT se valoran utilizando un enfoque similar llamado relaciones P/FFO o P/AFFO.

FFO significa fondos de operaciones y es una medida de los flujos de efectivo de las operaciones del REIT, calculado como ingreso neto más depreciación y amortización más cualquier gasto por impuestos diferidos y más (menos) cualquier pérdida (ganancia) en la venta de propiedades.

$$ \text{FFO}=\text{NI}+\text{D}+\text{DT}+\text{L}-\text{G} $$

Donde NI es el ingreso neto, D es la depreciación, DT es el gasto por impuestos diferidos, L es la pérdida en la venta de la propiedad y G es cualquier ganancia.

AFFO significa fondos ajustados de operaciones y es igual a fondos de operaciones menos ajustados para eliminar el efecto de la acumulación de ingresos menos los gastos de capital requeridos. Este concepto es similar al concepto de flujo de caja libre en la valoración de acciones;

$$ \text{AFFO}=\text{FFO}-\text{S}-\text{C} $$

Donde FFO son fondos de operaciones, S es ajuste de ingresos acumulados y C son gastos de capital necesarios para mantener o aumentar la capacidad de generar ingresos del REIT.

Los modelos de descuento de dividendos también se pueden usar porque los REIT generalmente pagan dividendos muy altos.

Ejemplo

Considere un REIT que invierte en almacenes: el valor contable de sus activos es de $200 millones, su NOI es de $21 millones por año y la tasa de capitalización adecuada es del 9%; el valor en libros y el valor de mercado de la deuda son $120 millones y $140 millones respectivamente y el número promedio ponderado de acciones es de 3 millones.

La utilidad neta es de $13 millones después del cargo por depreciación de $4 millones; los gastos de capital requeridos son de $2 millones por año y $1 millón es el efecto del ajuste contable realizado para reconocer los ingresos en línea recta. Si las propiedades comparables tienen una relación P/FFO y P/AFFO de 5,5 y 6,2, averigüe el valor intrínseco del REIT.

NAV

Podemos averiguar el NAVPS capitalizando el flujo de ganancias, restando el valor de mercado de la deuda y dividiendo el valor de los activos netos por el número promedio ponderado de acciones.

$$ \text{V} _ \text{A}\ =\frac{\text{\$21 millones}}{\text{9%}}=\text{\$222,22 millones}\ $$

$$ \text{NAVPS}=\frac{\text{\$222,22 millones}-\text{\$140 millones}}{\text{3 millones}}=\text{\$27,401} $$

Valoración relativa: P/FFO y P/AFFO

Otro enfoque es encontrar fondos de operaciones (FFO) y fondos ajustados de operaciones para el REIT y luego usarlos para valorar el REIT usando una valoración relativa:

$$ \text{FFO}=\text{\$13 millones}\ +\text{\$4 millones}=\text{\$17 millones} $$

$$ \text{FFO por acción}=\frac{\text{\$17 millones}}{\text{3 millones}}=\text{5,67} $$

$$ \text{valor unitario REIT}=\text{FFO}\times \text{P}/\text{FFO}=\text{\$5,67}\times\text{5,5}=\text{\$31,18} $ ps

$$ \text{AFFO}=\text{\$17 millones}-\text{\$1 millón}\ -\text{\$2 millones}=\text{\$14 millones}\ $$

$$ \text{AFFO por acción}=\frac{\text{\$14 millones}}{\text{3 millones}}=\text{4,67} $$

$$ \text{valor unitario REIT}=\text{AFFO}\times \text{P}/\text{AFFO}=\text{\$4,67}\times\text{6,2}=\text{\$28,95} $ ps