FFO y AFFO

Los fondos de operaciones (FFO) son una medida de los flujos de efectivo utilizados en la valoración de los fondos de inversión inmobiliaria (REIT). Es igual a la utilidad neta más el gasto por depreciación más el gasto por impuestos diferidos más cualquier pérdida en los activos menos cualquier ganancia en los activos. AFFO significa fondos ajustados de operaciones y es igual a FFO menos las acumulaciones de ingresos menos los gastos de capital.

Uno de los métodos más comunes de valoración de REIT es la valoración relativa utilizando medidas P/FFO y P/AFFO. Los múltiplos P/FFO y P/AFFO son una mejor medida de la rentabilidad de un REIT que el múltiplo de precio a ganancias (P/E).

Fondos de operaciones (FFO)

La medida de ingresos de los principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP), determinada de acuerdo con los GAAP de EE. UU. o las NIIF, no es muy relevante en el caso de los REIT porque el valor de un REIT se deriva del valor de los bienes inmuebles subyacentes. Las normas contables permiten que dichos bienes inmuebles se contabilicen según el modelo de costos históricos que implica el reconocimiento de los ingresos de forma lineal y el cargo de los gastos de depreciación, que es una partida que no es en efectivo.

Los fondos de operaciones son un proxy de los flujos de caja, que es un mejor indicador de los ingresos económicos de las propiedades.

Los fondos de las operaciones se pueden calcular utilizando la siguiente fórmula:

$$ \text{FFO}=\text{NI}+\text{D}+\text{DT}+\text{L}-\text{D} $$

Donde NI es la utilidad neta, D es el gasto por depreciación, DT son los impuestos diferidos, L es la pérdida en propiedades o reestructuración de deuda y G es cualquier ganancia asociada.

P/FFO es una relación entre el precio de las acciones de un REIT y sus fondos de operaciones. Las relaciones P/FFO de propiedades comparables cuando se multiplican por FFO por acción del REIT bajo consideración nos dan una estimación del valor intrínseco de la acción del RIET.

FFO es para un REIT lo que EBITDA es para una entidad industrial regular.

Fondos de operaciones ajustados (AFFO)

Los fondos de operaciones ajustados (AFFO) son una medida aún más refinada de los flujos de efectivo de REIT. Es igual a FFO menos cualquier acumulación de ingresos menos cualquier gasto de capital en el que se deba incurrir para mantener las propiedades que posee y administra el REIT. También se le llama fondos disponibles para distribuir (FAD) o efectivo disponible para distribuir (CAD).

AFFO se puede calcular utilizando la siguiente fórmula:

$$ \text{AFFO}=\text{FFO}\ -\ \text{A}\ – \text{C} $$

Donde AFFO son los fondos de operaciones ajustados, FFO son los fondos de operaciones, A es la renta acumulada y C son los gastos de capital.

La relación P/AFFO se puede utilizar como la relación P/FFO para valorar un REIT.

AFFO es para un REIT lo que el flujo de caja libre (FCF) es para una empresa tradicional.