El margen de explotación

En el análisis de inversiones inmobiliarias, el ingreso operativo neto (NOI) es una medida no apalancada del potencial de ingresos de una propiedad. Es igual a los ingresos de la propiedad menos todos los gastos operativos. NOI se utiliza en el método de capitalización directa y en el método de flujo de efectivo descontado para llegar al valor intrínseco de una propiedad.

Como se desprende de su nombre, el ingreso operativo neto incluye solo los ingresos y gastos ‘operativos’. Es similar al EBITDA en que es antes de la deducción de cualquier gasto de depreciación, gasto por intereses e impuesto sobre la renta. NOI es similar en concepto al flujo de efectivo incremental en el presupuesto de capital.

Los ejemplos típicos de ingresos incluidos en el cálculo del NOI son la renta bruta efectiva, las tarifas de estacionamiento, las tarifas de almacenamiento, etc. La renta bruta efectiva es igual a la renta bruta menos las pérdidas por desocupación y cobranza. Los elementos de gastos estándar que se restan de los ingresos netos totales para llegar al NOI incluyen impuestos a la propiedad, seguros, servicios públicos, reparaciones y mantenimiento, etc. También se resta un cargo apropiado que representa el gasto incurrido en el reemplazo de las modificaciones realizadas por el inquilino.

En el método de capitalización directa, el ingreso operativo neto se divide por la tasa de capitalización, es decir, la tasa de capitalización para llegar al valor de una propiedad.

$$ \text{V}=\frac{\text{NOI}}{\text{r}\ -\ \text{g}} $$

Donde V es el valor de la propiedad, r es la tasa de capitalización y g es la tasa de crecimiento constante de NOI.

En el método de flujo de efectivo descontado, el ingreso operativo neto se pronostica para un futuro previsible y se determina un valor de reventa (es decir, valor de reversión o valor terminal) de la propiedad al final del período previsible. El NOI pronosticado y el valor de reversión se descuentan al tiempo 0 usando una tasa de descuento que es representativa del riesgo de la propiedad.

$$ \text{V}=\frac{{\rm \text{NOI}} _ \text{1}}{{(\text{1}+\text{r})}^\text{1}} +\frac{{\rm \text{NOI}} _ \text{2}}{{(\text{1}+\text{r})}^\text{2}}+\text{… }+\frac{{\rm \text{NOI}} _ \text{n}}{{(\text{1}+\text{r})}^\text{n}}+\frac{\text {RV}}{{(\text{1}+\text{r})}^\text{n}} $$

Donde NOI ₁ , NOI ₂ y NOI _n son los ingresos operativos netos en el primer, segundo y enésimo período, RV es el valor de reversión (valor terminal) y r es la tasa de descuento correspondiente.

Ejemplo

Está administrando un complejo de apartamentos de 100 unidades que generaría $1 millón por año en alquiler a plena capacidad. Calcule el NOI de la propiedad y proporcione la siguiente información:

• En promedio, el 20% de los apartamentos permanecen desocupados.
• El 10% de los inquilinos no pagan en promedio.
• Se ganan $ 20,000 por mes con publicidad no invasiva.
• Los impuestos sobre la propiedad son del 5% y el impuesto sobre la renta es del 30%.
• La propiedad se construyó utilizando un 20% de capital y un préstamo a 30 años del 80% de $200 millones al 8% APR.
• Los gastos de explotación son el 40% de la renta a plena capacidad.

La siguiente tabla calcula los ingresos operativos netos de la propiedad y destaca por qué se incluye o excluye un elemento de ingresos o gastos.