Bienes raíces

Los bienes raíces son una clase de inversión que incluye terrenos y edificios. Puede ofrecer ingresos estables y potencial para la revalorización del capital. También ofrece beneficios de diversificación debido a la baja correlación con otras clases de activos, como acciones y bonos, y puede actuar como cobertura contra la inflación.

Los inversores pueden obtener exposición a bienes inmuebles directa o indirectamente. La inversión directa implica la compra de terrenos y unidades de construcción y su gestión para obtener alquileres y beneficiarse de las ganancias de capital. La inversión indirecta implica la inversión en deuda o capital utilizando productos financieros como valores respaldados por hipotecas, fideicomisos de inversión inmobiliaria, etc.

inversión directa

En la inversión directa, los inversores identifican y compran terrenos y unidades de construcción directamente. Puede implicar una compra directa de acciones o una hipoteca. En una hipoteca, el inversionista invierte una cierta suma, digamos el 20% en la propiedad y obtiene un préstamo equivalente al monto restante poniendo la propiedad como garantía. El enfoque de propiedad directa tiene algunas desventajas: en primer lugar, las unidades inmobiliarias son de gran tamaño y puede ser difícil encontrar una combinación de unidades que coincida con los pesos de asignación de activos estratégicos previstos; en segundo lugar, requiere una gestión activa significativa que puede ser difícil para un inversionista sin experiencia en administración de propiedades y en tercer lugar, tiene un riesgo idiosincrásico significativo porque sus valores dependen de las tendencias del mercado local. Las clases de inversión inmobiliaria relevantes para la inversión directa incluyen: (a) propiedad residencial,

Inversión indirecta: REIT, etc.

En el enfoque de inversión indirecta, un inversionista puede comprar unidades en entidades similares a fondos mutuos que se crean específicamente para reunir fondos de diferentes inversionistas e invertirlos en una variedad de unidades de bienes raíces. Este enfoque contrarresta las desventajas de la propiedad directa, específicamente el gran tamaño de la unidad y el alto riesgo único. Las entidades que ofrecen a los inversionistas participación accionaria en bienes raíces incluyen (a) fondos de inversión en bienes raíces (REITS), que son fondos negociados en bolsa que se especializan en inversiones en bienes raíces de diferentes tipos; y (b) sociedades limitadas de bienes raíces que agrupan vehículos cuyas unidades/acciones no se negocian en bolsas. Los inversores que buscan obtener una exposición similar a la deuda pueden invertir en valores respaldados por hipotecas, que son instrumentos similares a bonos respaldados por grupos de hipotecas residenciales o comerciales de riesgo crediticio variable.

Valoración de inmuebles

Hay tres enfoques principales que se pueden utilizar para valorar unidades de bienes raíces para propiedad directa:

• Enfoque de ventas comparables: un enfoque de valoración relativa que valora una propiedad con referencia a transacciones de mercado recientes de propiedades similares en la misma ubicación o en una similar;
• Enfoque de ingresos que tiene otras dos variantes: (a) enfoque de capitalización directa, que valora los bienes raíces como una perpetuidad descontada a una tasa llamada tasa de capitalización y (b) método de descuento de flujo de caja que pronostica el ingreso operativo neto de los bienes inmuebles y lo descuenta a una tasa tasa representativa del riesgo de la propiedad; y
• Enfoque de costos, que valora una propiedad inmobiliaria a su costo de reposición, es decir, el costo en el que se incurrirá hoy para reconstruirla.

Para la propiedad indirecta en forma de REIT, la propiedad de capital en REIT se puede valorar utilizando el enfoque de capitalización directa o calculando el valor liquidativo del REIT.